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在財(cái)經(jīng)領(lǐng)域，什么話題最能吸引老百姓的目光？毫無(wú)疑問(wèn)就是房?jī)r(jià)問(wèn)題了。你可以不炒股票，也可以不買(mǎi)期貨，更可以不交易外匯，但房子你總是要住的。你想結(jié)婚的話，丈母娘會(huì)問(wèn)你有沒(méi)有房子，她可不會(huì)問(wèn)你有沒(méi)有股票。那么房?jī)r(jià)現(xiàn)在到底是能漲還是跌？還能不能買(mǎi)了？ 關(guān)于房?jī)r(jià)，我們可以確定兩件事，第一，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)充滿了泡沫，已經(jīng)高到令人感覺(jué)夸張可笑的地步了；第二，即使房?jī)r(jià)如此的不合理，民怨如此的大，但并不表示它就會(huì)跌。在中國(guó)，不合理的事情，民怨大的事情數(shù)不勝數(shù)，你認(rèn)為這些不合理都會(huì)瞬間變成合理嗎？同樣的，關(guān)于房?jī)r(jià)的不合理，也會(huì)長(zhǎng)期存在。
關(guān)于樓市，各路專(zhuān)家七嘴八舌，老百姓茫茫然不知道該聽(tīng)誰(shuí)。專(zhuān)家的話可以分成兩派，一派是看多，一派看空。經(jīng)�？蠢隙宋恼碌呐笥�，一定知道“休謨法則”，即任何一件事都可以分成“事實(shí)判斷”和“價(jià)值判斷”兩個(gè)方面。樓市看多派走的是事實(shí)判斷路線，他們只是跟你分析房?jī)r(jià)上漲這個(gè)事實(shí)；樓市看空派走的是價(jià)值判斷路線，他們是跟你分析房?jī)r(jià)這么漲下去到底好不好。所以這兩路人基本上是雞同鴨講，怎么都不會(huì)說(shuō)到一起去。 一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了房的人都希望房?jī)r(jià)越高越好，而沒(méi)買(mǎi)房的人都希望房?jī)r(jià)越低越好，這就是屁股決定腦袋。理性判斷告訴我們，看多派會(huì)一直對(duì)下去，直到最后一次大錯(cuò)；而看空派會(huì)一直錯(cuò)下去，直到最后一次完美的預(yù)言。打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，你可以預(yù)言張三永遠(yuǎn)活著，他可以預(yù)言張三肯定要死。你可以一直正確，直到最后張三死的時(shí)候錯(cuò)了；而他可以一直錯(cuò)下去，直到張三死的時(shí)候說(shuō)對(duì)了�？墒沁@樣的預(yù)言，對(duì)你來(lái)說(shuō)其實(shí)是沒(méi)有參考價(jià)值的。 房?jī)r(jià)必然上漲的理由有很多，簡(jiǎn)單羅列一下，有如下幾條： 1，農(nóng)民都變成了城鎮(zhèn)居民。在1995年，中國(guó)城市人口對(duì)比農(nóng)村人口是29:71，這就是大家常說(shuō)的，中國(guó)人口70%都是農(nóng)民的出處。但現(xiàn)在形勢(shì)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，城市人口對(duì)比農(nóng)村人口是51:49，此消彼長(zhǎng)，大量農(nóng)民都住到了城市。這個(gè)趨勢(shì)還將延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。 2，年輕人結(jié)婚都要有獨(dú)立的住房。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但現(xiàn)在基本上不可能了，如果你結(jié)婚都沒(méi)房，只能和父母擠在一起，那么你在婚姻市場(chǎng)上就很難是搶手貨。君不見(jiàn)多數(shù)女性征婚的時(shí)候都要求有“獨(dú)立婚房”嗎？不僅要獨(dú)立婚房，還要一步到位，把將來(lái)小孩的房間都要準(zhǔn)備好。這結(jié)果是，家庭人口數(shù)量越來(lái)越少，而人均居住面積越來(lái)越大。 3，人均收入的提高。凡是買(mǎi)了房的朋友都會(huì)有這樣一個(gè)體會(huì)，那就是還貸的速度遠(yuǎn)比最初預(yù)期的要快，提前還貸的人絕不是少數(shù)。這背后的原因就是國(guó)人收入增長(zhǎng)的速度非常快。你別看網(wǎng)上那么多人喊工資不漲房?jī)r(jià)亂漲，真實(shí)情況是，賺到錢(qián)的人都是悶聲大發(fā)財(cái)，他們已經(jīng)偷偷把房貸的錢(qián)提前還掉了，正在考慮要不要再買(mǎi)一套。他們也是房奴，但屬于快樂(lè)的房奴。最慘的是想當(dāng)房奴還當(dāng)不上。 4，有錢(qián)人的儲(chǔ)蓄罐。對(duì)于那些有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，手里這么多錢(qián)沒(méi)有靠譜的投資渠道，買(mǎi)股票嘛，股票多少年都不見(jiàn)漲；買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品嘛，其收益率也就比定期存款好那么一點(diǎn)點(diǎn)，想來(lái)想去，那就只能買(mǎi)房子了。這是一種優(yōu)良的儲(chǔ)蓄資產(chǎn)，不怕偷不怕?lián)專(zhuān)獬鋈ミ�有租金收益，遇上好年景，一年漲個(gè)30%-50%都不在話下。還有什么資產(chǎn)比得上房子呢？ 5，全世界的中央銀行都在瘋狂的印鈔票。其中最兇猛的當(dāng)屬美國(guó)，由于中國(guó)特殊的匯率機(jī)制，美國(guó)人印鈔票我們就必須跟著印。這結(jié)果就是，通貨膨脹就像生老病死那么正常。 你可以舉出無(wú)數(shù)個(gè)房?jī)r(jià)要漲的理由，但它不可能永遠(yuǎn)上漲，日本就是很好的例子，以上說(shuō)的五條理由，在日本都發(fā)生過(guò)，但后來(lái)呢，隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，房?jī)r(jià)是可以連續(xù)跌20年的�，F(xiàn)在日本很多五六十歲的中年人，還在為當(dāng)年高價(jià)房貸而苦苦努力，可惜房?jī)r(jià)都不到那時(shí)的1/3了。這就不得不佩服日本人的高素質(zhì)，換了美國(guó)人早就棄樓斷供了。 未來(lái)能夠擊敗中國(guó)房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，我猜是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化。筆者小時(shí)候，一個(gè)班級(jí)都有50-60個(gè)學(xué)生，現(xiàn)在隨著小學(xué)的合并最多也就20多個(gè)學(xué)生，由于學(xué)生收不滿，關(guān)門(mén)的學(xué)校越來(lái)越多�，F(xiàn)在就算放開(kāi)生二胎，我想多數(shù)人也不會(huì)生了。
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發(fā)表于 2014-9-22 16:48:19
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